4月1日實施的民法修改內容對於不動產投資人會有什麼樣的影響?

 在現行新型冠狀病毒疫情之下,不動產投資業界不全都是好消息之中,實際上仍有許多投資人虎視眈眈地尋覓投資機會。在各種消息充斥的情況下,如何取捨情報便是投資人的必要技能。本篇記事將提供於4月修改的民法資訊。對於投資收益物件的投資人來說,民法是極為重要的法律。以下將以3個要點作說明。

 與不動產投資相關的民法修改要點

1.原狀回復義務

當租賃契約終止,租客退租時,租客有將承租的物件恢復原本狀態的義務。此稱之為原狀回復義務。

由於法律上並沒有明確規定原狀回復的範圍,因此租客與業主之間發生糾紛的情況層出不窮。此次的民法修改便將原狀回復義務範圍作了明確的規範,想必未來有望能減少糾紛。

業主與租客各自的義務請見下述說明。

業主的義務:因正常耗損、經年劣化所需的原狀回復。舉例來說,例如家具擺設的痕跡、地毯凹陷,電視、冰箱擺設處的髒污(擺設電器的痕跡)、因為地震等無法控制之災害或情況造成的玻璃破損、門鎖更換等等。

租客的義務:非因正常耗損、經年劣化所需的原狀回復。舉例來說,例如因為搬家造成的損傷、沒有正常維護或用法錯誤造成的設備損壞、菸味、寵物的抓痕或黏附的臭味等等。

對於租客應當負責的原狀回復義務,業主在租客退租時別忘了向租客要求負擔部分費用。但是對於業主應當負責的正常耗損、經年劣化,也請業主注意不應向租客要求負擔。

2.連帶保證人的保護

當租客發生租金欠費、或是有損傷需修繕時,連帶保證人以往都需全額保證。但是常常出現金額過高、連帶保證人負擔過大的問題。

有鑑於此,本次的民法修改已將連帶保證人的保證金額作了上限金額的規定。

未來如果有發生租客欠費,或是有需修繕時,建議業主應該要儘快處理會比較好。如果等到金額超過保證金額的上限,超出的部分業主就只能自行吸收。

對於租金的欠費,通常業主只要有委託不動產管理公司,一般來說不動產管理公司都會協助業主。對於自己自行管理物件的業主,也許可以考慮看看是否委託管理公司管理。

此外,沒有訂定金額上限的保證契約是無效的。須明確載明金額上限「〇〇日圓」。接下來才要開始投資不動產的投資人,或今後與新租客簽訂租約的業主建議確認一下契約內容。

3.修繕權

當出租物件遇到漏雨等情況時,租客通常會要求業主修繕。在以往的法律上,物件是業主的所有物,因此由租客進行的修繕並不被認可。若當業主不願意修繕時,便會造成租客生活持續不便。

本次的民法修改,基於保護租客的觀點,租客的修繕權已能被法律認可。但是這並不代表業主就因此沒有修繕的義務。業主是修繕義務人,修繕費用是由業主負擔。

今後業主若有收到租客的修繕請求時,業主需要慎重處理。

此外,雖然租客有修繕權,但是並非連租客過失造成的修繕都須由業主負擔。當租客要求修繕時,應盡快確認為什麼需要修繕,與租客協議修繕的內容、修繕的費用、修繕的時間等。

此次的民法修改內容對於不動產經營會有很大的影響。建議應該要確實了解內容後,作出適當的對應。

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