出售不動產時,讓渡所得稅是怎麼計算的?

    對於海外投資人而言,日本的不動產投資已是投資類別的選項之一,現在有越來越多投資人洽詢資產出售的相關事項。其中,最令投資人在意的是「讓渡稅」

   ○讓渡所得的計算方法

 首先要請投資人先瞭解的基本知識是什麼叫做讓渡所得,讓渡所得就是因出售不動產所獲得的所得。針對讓渡所得、其他所得分別課取所得稅及住民稅(非居住者沒有住民稅)。當讓渡所得為負數(虧損)時,將不會被課稅。

■計算方法

 讓渡所得 = 讓渡收入金額1−(取得費2 + 讓渡費用3
※1:土地建物的成交價格、固定資產稅及都市計畫稅的精算金
※2:將土地建物的成交價格加上必要費用後,減去建物的折舊
※3:讓渡費用是指為了出售而有的直接花費

 課稅讓渡所得 = 讓渡所得 −(特別扣除4
※4:居住用的物件有特別扣除額。海外投資人購買的物件多為投資用途,所以不適用。若有適用居住用的特別扣除,可向您的納稅管理人(管理公司)洽詢。

■稅額計算

 稅額 = 課稅讓渡所得 × 稅率(所得稅・住民稅)
 讓渡收益與其他所得會分開,課稅稅率不同,根據不動產的用途、持有期間等等,稅率也會不一樣。另外,若申報義務人為非居住者,無須繳納住民稅。

■課稅方法

 所得稅原則上是針對薪資所得、不動產所得等各項所得的合計總額計算稅額、綜合課稅。但是當有出售不動產、須申報讓渡所得時,不會和其他所得合計,會個別計算稅額、分開課稅。

■稅率(2020年3月現在)

 稅率會根據持有期間而有不同。讓渡土地建物時,有分短期讓渡所得及長期讓渡所得,以讓渡當年的1月1日時間點來判定持有期間為5年以下或超過5年。 
 短期讓渡(5年以下):39.63%(所得稅30.63% 住民稅 9%)
 長期讓渡(超過5年):20.315%(所得稅15.315% 住民稅 5%)
※如同前述的說明,非居住者無須繳納住民稅。另外,根據物件用途等等可能會有各種特別情況,在此不多加說明。詳細您可洽詢您的管理公司。

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