【日本不動產投資一學就上手 Vol.05】(租賃市場調査才是投資判斷的重要因素!?)

雖然本公司的海外據點設在台灣,但是對投資日本不動產的服務對象卻不僅只在台灣,也對許多香港或澳門的投資人提供服務及諮詢。在接受詢的過程中,總覺得台灣和港澳的的投資人在投資的觀念和想法上有些不一樣。我們無法去下論斷說台、港、澳的投資人誰的想法才是最好的,但對於同樣是投資日本不動產,竟會有這麼不同的想法,我們也覺得有些費解。

 不過仔細想想,答案其實很簡單。影響投資人想法的,當然還是傳達日本投資情報的訊息和表現方式不同,讓投資人有不同的解讀和判斷。其實,如果台港澳地區的投資人收到的都是同樣的投資訊息,那台灣、香港、澳門的投資人應該問題會更一致才對。所以總歸而論,這都是不動產投資的訊息沒有被完整而確實的傳達所致。

 也因此,身為日本不動產業者,本公司的服務不單只是提供不動產商品的介紹,更責無旁貸地要負起「正確傳達日本不動產情報,讓投資人有全面的了解」這樣的使命。在這之前,本公司已經說明過,投資日本不動產要以「收取安定的租金收入」為目的。所謂的「安定的租金收入(Income gain)」,就是要選擇成熟的租賃市場,投資在租賃需求高的地區。

 現在各界都把注目焦點放在「日本即將舉辦奧運所以到日本置產」,但是投資人真的對投資商品的性質有充分了解嗎?我們有些存疑。我們可以斷然地告訴投資人,如果您單純地只是想從「投資不動產買賣來獲利(Capital gain)」,那真的不建議您購買日本不動產。日本國內的投資人也都是這麼認為。如果您終究是想靠不動產增值獲利,那世界上還有許多都市比日本更符合您的期望。今年像是美國的一些都市、土耳其、倫敦等等,有很多的大都市房地產都是短期買賣獲利的目標。

 那麼,要投資日本不動產之時必須要做的功課是什麼呢?其實我們發現在諮詢的投資人中,已經有很人事先都已做足了功課。那就是:「租賃市場的調查」。

調查的重點有很多,我們舉幾個代表性的來說明。

○像是利用如以下的蒐尋租賃物件的入口網站,來就當地租金市場行情進行了解和評估。
→對網站中的情報內容要確認,是不是有些業者因為要讓投資報酬率看起來高,而有不當的租金設定。
http://www.homes.co.jp/chintai/fukuoka/city/

○如果是已有承租人入住的物件買賣,要確認該物件租賃合約的開始日期。
→如果承租人的合約是15年前左右的話,那麼當初所訂的租金行情可能和現在會有差異,有可能在承租人變更重新簽約時,投報率突然得很低。所以也要一併審視現有租金是否合於市場現況。此外,很多華人投資人很在意地提出「租約還剩多久?」這樣的疑問,其實日本大多時合約到期自動更新,所以除了特別指定期限的租約之外,「租約還剩多久?」其實投資人不必太在意。

○要向日本的不動產業打打聽租賃人氣高地區等等的當地情報。
→像是很多投資人會事先調查附有沒有大學等等,希望找在大學週邊投資。這確實是很重要的因素之一,但是不要變成只是單純地調查「附近有○○」而已。像是之前的例子,某大學週邊有許多高投報率的單身租賃物件出售,不了解當地地域特性的投資人就會向我們提出「因為學生的租屋需求高,所以考慮投資」的詢問。但事實上,該大學已決定遷移校址,不能單純地期待學生租屋,但這些物件的隔間又往往不是適合上班族或單身者租屋需求,如果在此投資,將來的出租工作可能陷入苦戰。經過本公司的說明,投資人才打消了購買的原意。

 當然,所謂的地域情報不只於此,像是「興建過多單身物件的地區」、「2DLK等物件不足的地區」或是「外派上班族(公司契約)希望居住的地區」等等,都是我們在擬定投資策略上不可忽視的事情。

看了以上說明,不知您有何想法呢?投資功課從簡單做起,請投資人要試著去做做看哦。當然,對於租賃市場的任何消息掌握,都可以和本公司討論哦!

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