【日本不動產投資一學就上手 Vol.04】〜(投資日本房地產,該如何掌握方向?)

「根據國際不動產市場行情網站“全球資產指南 (Globalpropertyguide)”的調查資料顯示,今年全球第二季不動產價格上漲率,台北以14.2%高居世界第二位。但是另一方面,租賃的投資報酬率卻跌破2%,是世界最低水準。台灣的不動產業者坦言,過去10年不動產價格節節上漲,但租金的價格卻沒有隨之調漲,出租投報率創新低是意料中的事。目前住宅出租的表面投資報酬率約1.8%,辦公室約3%,短期內也沒有上漲的趨向。租金無法提昇的主要原因是景氣低迷,導致國人薪資水準偏低及外資撤退。比較鄰近國家主要都市,東京約5.53%,馬尼拉約7.06%的高投報率,難怪國內的投資人紛紛出走,把目標放在投資海外的不動產上。」

※以上內容參考「中國時報」報導

 各位台灣的投資人在看過上述的報導後,不知心裡有什麼想法呢?國內目前正掀起一股日本房地產投資熱潮,不可否認地其中有許多業者過度誇大渲染日本的經濟現況鼓吹投資。但持平而論,日本的不動產市場確實是景氣開始復甦,分析各項現實因素,目前可說是投資日本不動產的好時機。雖然還是有人用以投資台灣房地產同樣的眼光和態度來選擇海外投資物件,但是,在與國內現況迥然不同的日本房地市場中,更應該去吸收當地情報資訊和學習分析。

 其實不只台灣愛日本市場,目前日本的投資人間也掀起了一陣投資國內收益型不動產(以出租為目的)的風潮。主要的原因就是日本進入高齡少子化社會,年金制度又岌岌可危,投資人因對老年生活充滿不安,而開始以投資不動產的收益來取代年金的未來性財務規劃。再加上資金寬鬆,貸款利率低,普通上班族申貸手續也變得容易,種種因素都加速推動了不動產投資風氣。也因此,近二年間,日本主要都市的不動產因為需求增加,供需平衡機制下造成市場上預期的投資報酬率降低了1%以上。此外,市場上「新建大樓的行情大好、而且售價也水漲船高」等等的利多消息,是不是讓您感到動心呢? 在推出新建案的土地開發業者、建商以及代售業者收益屢創新高的好景氣中,投資人更需要深入了解實際現況,冷靜作出投資判斷。在台灣,主推日本新建案的仲介業者一直強調「安倍經濟學」,但是卻很少提及「日本消費稅增稅」等因素對期日本不動產造成的影響。當然許多日本人趕在明年四月消費稅調漲前購買不動產,而且考慮到將來的繼承避稅問題,以出租為取向的不動產買氣增加等,都是不可忽視的事實現況。但實際上來看,這二個因素對台灣的投資人來講,真的有那麼大的影響嗎?台灣投資人如果不是為了自住,也不是為了遺產稅而考慮來做相關避稅佈局,為什麼要讓自己陷在這股熱潮內而失去冷靜判斷的立場呢?

在這波投資熱潮中當然有獲利的空間,但是投資之前還是要先了解自己投資的真正目的,對投資有明確的規劃不盲從,負責任地做好功課才能有好的投資報酬。

 面對現在價格上漲的新建案,您該如何去解讀其背後真正的原因呢?是不是就像仲介業者所說的「因為主辦奧運的關係,東京不動產價格飛漲,新建案一推出即造成搶購?」 當然房價上漲可以期待,但是其實日本國內的分析,造成上漲還有很多其他的因素。

 像是包括對安倍經濟學的期待,日本國內對高單價物品的買氣開始回昇。面對可能的貨膨脹,現金開始流向不動產等,都會造成不動產的售價上漲。但從投資眼光來看,檟格上漲並不等於價值提昇,還需配合長期的理財規劃才能確保獲利。此外,房價上漲還有一個重要因素是2011年的大地震之後,日本開始出現慢性的工人荒,隨之而來的建築工人工資上漲、原物料價格居高不下,建築成本提高的帶動下,新建案的售價自然水漲般高。往後還要投入舉辦奧運的相關建設,市場上判斷建築原物料將更加短缺。

 而舉辦東京奧運是不是可以帶動當地房地產投資的收益?當然是有可能的。事實上,日本國內的不動產業者預測,奧運場館相關設施的建設及週邊公共建設的整備,的確會帶動局部地區的地價上揚,市場上價格上漲可期。但是究竟上漲的空間會有多大呢?這就不能以投資台灣房地產的經驗和感覺來作判斷了。最時常聽到業者強調:「因為奧運建設的帶動,房價可望上漲1~2成」。但是,這個預測的時間性大約多長?從現在到2020年奧運還有7年的時間,7 年內約2成的漲勢是否能符合已經習慣了「一季就上漲14.2%」的台北投資人的期待? 這不但是投資人所要評估的課題,也是我們建議不以買賣差價為目的,而把投資眼光放在長期租賃投資,才是獲得最佳投資報酬的理財規劃的原因。

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