影響不動產投資現金流的折舊重要性

 「不動產投資有賺到錢了,但是又不想因此增加應付的稅金!」各位投資人是否也曾這樣想過呢?為讓不動產投資持續獲利,除了租金收入、費用支出外,投資人應該也要了解的是「折舊」。

     什麼是折舊?

 折舊就是將建築物等固定資產的購入費用分數年轉列為費用的會計處理方式。實施折舊的年數稱為「耐用年數」。耐用年數會依照構造、設備而有不同,舉例來說,例如木造公寓的耐用年數是22年,鋼筋混凝土的大樓是47年。

 已經過了耐用年數的中古物件則用耐用年數x20%來計算折舊期間。例如在2018年購買1990年完工的木造公寓,1990年到2018年已經過了28年,已超過耐用年數的22年,因此用耐用年數22年x20%得到折舊期間4年的答案(未滿1年不計入)。

     有折舊跟沒折舊的稅金比較

 我們可以比較有折舊時的所得稅額跟沒折舊時的所得稅額,讓您了解折舊的好處。※請注意,這只是為了向您說明而做出的比較方式,實際上是沒有辦法選擇不折舊的。
我們假設物件的條件如下:

・物件價格:1.5億日圓
・建物部分:7,500萬日圓(土地部分:7,500萬日圓)
・構造:鋼筋混凝土
・折舊期間:20年(每年折舊375萬日圓)
・每年租金收入:1,250萬日圓
・折舊以外的每年支出費用:300萬日圓
・租金收入以外的年間所得:0日圓(外國籍非居住者的投資人大多在日本只有租金收入)

【沒有折舊時的所得稅】
(1,250萬日圓-300萬日圓+0日圓)×0.33-153萬6,000日圓(扣除額)=159萬9,000日圓

【有折舊時的所得稅】
(1,250萬日圓-300萬日圓-375萬日圓+0日圓)×0.20-42萬7,500日圓=72萬2,500日圓

有折舊會比沒折舊少了87萬6,500日圓的所得稅。

   那麼,是不是折舊額越多越好呢?

 投資人很容易會覺得為了節稅,折舊額要越多越好。但是這是未必的,並非折舊額越多就會越好。為了增加折價額,必須拉高建物部分的比例。用比較便宜的價格取得的物件,並且後續有良好的出租運用、有好好經營的話,即使持有時間長,價格不需大幅下降也是有機會賣得出去。

 但是,建物部分的評價額會因為折舊而大幅下降,所以在會計帳冊上的不動產價格很容易就降低。因此出售時,在帳面上獲得的利益就會變大,針對獲利課到的稅金就會變多。此外,還要注意的是建物部分的價格是有包含消費稅的(賣家為不動產公司時)。如果建物的價格高,消費稅也會高。

 還有像是建物價格如果和固定資產稅評價額、標準建築價格差太多的話,日本稅務署有可能會不認同其為合理的基準。

 看完了以上說明,是否有讓您多多少少了解到適當地利用折舊可以達到節稅的效果呢?當然,如果物件的持有時間長的話,折舊期間也會有結束的時候。這時,投資人可以再購買新的物件,如此又會開始有折舊。不動產投資是需要等到物件售出後才能確定利益率的一門投資。投資人依據屋齡重複物件出售、物件購入的動作,對於不動產投資來說也是必要的作業。最後,繳納稅金這個行為其實是很了不起的一種社會貢獻,因此建議投資人節稅也要適度,在適當地範圍內節稅。

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