持有人不詳的土地 – 日本的難題

    日本全國越來越多土地持有人不詳的狀況已經演變成社會問題。土地持有人不詳,導致土地無法進行買賣、出租、開發等任何交易。根據前總務大臣增田寬也擔任座長的研究會資料,像這樣持有人不詳的土地估計有410萬公頃之多,比九州還大,也比台灣的面積大。也就是說有這麼多土地被閒置在一旁,無法從事任何交易。
    會造成這種情況的原因,明白來說就是因為這些土地「未完成繼承登記」。遺產申報雖然是義務,但是不動產的持有人變更登記並非義務,而且也沒有申請期限,長年累月之後,土地的持有人就會變得不詳,導致現在成為重大的社會問題。從遺屬角度來看,即使不馬上變更名義,對遺屬來說並不會造成什麼問題。手續繁雜也是造成問題的主要原因之一。遺屬要自己辦理手續的難度高,如果委託代書代辦的話需要付費,變更登記還需要支付登錄免許稅,種種的麻煩導致遺屬乾脆就放著不管。
 但是如果長年放置不管的話,後面還會有更麻煩的事情。一般來說,繼承登記通常會需要某個重要的文件,也就是確定由誰繼承土地的「遺產分割協議書」。
 遺產分割協議書需要「所有法定繼承人」協商由誰繼承遺產,並在協議書上蓋章。如果時間拖得越長,親人的範圍有可能會越來越大,法定繼承人的人數也就會越來越多。代代放置不管的結果,甚至也有出現過法定繼承人超過100人的例子。這個時候才要來簽遺產分割協議書、辦理繼承登記,就已經太晚了。

 從最後一次登記時間算起,超過50年的土地,大都市約有6.6%(只看宅地的話5.4%)、中小都市等約有26.6%(農地約23.4%)。很多都是登記簿上的持有人早已過世,登記簿上的資料後續沒有再更新。
 日本政府已經在準備對策,預計會在2018年1月22日開始的通常國會上討論解決辦法。繼承登記的促進,就是這次國會的重要議題之一。
 討論的內容預計是委託日本全國的代書針對未完成繼承登記的土地,找出法定繼承人,促使完成登記。登記時需支付的登錄免許稅有可能會部分減免。
 另外預計也會討論讓市町村、企業更容易使用土地的方法。如果把土地拿來做公園等具有公益性的設施,有可能會更容易向都道府縣申請,設定使用權。日本政府今後預定會大範圍地討論繼承登記的可行解決方法、不動產登記制度等等。

     未來,持有人不詳的土地開始受到處置後,不動產市場的流通案件可能也會出現變化。以後不動產市場會有什麼改變,各位投資人也可以試著想像看看。

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